Преступная поспешность. Чем обернулась приватизация квартир

Фото Татьяны Тимирхановой / Интерпресс / ТАСС
Фото Татьяны Тимирхановой / Интерпресс / ТАСС

Спустя 25 лет недостатки жилищной приватизации становятся все более и более заметными и непосредственно влияют на текущую жилищную политику. Проведение поквартирной приватизации вне принципа единства домового пространства и земельного участка оказалось преступно неосмотрительным

 

Из трех видов при­ва­ти­за­ции, про­во­див­шей­ся в пер­вой поло­ви­не 90-х годов — «боль­шой» (ваучер­ной), «малой» и жилищ­ной — послед­няя, пожа­луй, вызы­ва­ла мень­ше все­го пре­тен­зий, и порож­да­ла наи­боль­шее обще­ствен­ное одоб­ре­ние. Люди почти даром полу­ча­ли в пол­ную соб­ствен­но­сть квад­ра­ты, кото­рые могли про­дать, заве­щать, обме­нять и т.д.

Одна­ко сего­дня, спу­стя чет­верть века, недо­стат­ки избран­ной фор­мы при­ва­ти­за­ции ста­но­вят­ся все более и более замет­ны­ми и непо­сред­ствен­но вли­я­ют на теку­щую жилищ­ную поли­ти­ку. Про­ве­де­ние поквар­тир­ной при­ва­ти­за­ции вне прин­ци­па един­ства домо­во­го про­стран­ства (и земель­но­го участ­ка) было пре­ступ­но неосмот­ри­тель­ным, путем в тупик, куда мы и зашли в ито­ге.

В мире извест­но три основ­ных фор­мы вла­де­ния мно­го­квар­тир­ны­ми дома­ми (а имен­но они состав­ля­ли боль­шую часть жило­го фон­да к момен­ту рас­па­да СССР) — муни­ци­паль­ная, част­но­вла­дель­че­ская («доход­ные дома») и сов­мест­ная («кон­до­ми­ни­у­мы»). Разу­ме­ет­ся, это неко­то­рое упро­ще­ние, но все мно­го­об­ра­зие пра­во­вых форм сво­дит­ся имен­но к это­му набо­ру. «Муни­ци­паль­ные» дома могут при­над­ле­жать армии, бла­го­тво­ри­тель­ным обще­ствам, кор­по­ра­ци­ям и т.п., но суть их не меня­ет­ся — это обес­пе­че­ние недо­ро­гим жильем тех, кто не может или не жела­ет его поку­пать. Вто­рые тео­ре­ти­че­ски могут быть не част­ны­ми, но пре­сле­до­вать целью полу­че­ние при­бы­ли от сда­чи в арен­ду. В тре­тьем же слу­чае люди вла­де­ют домом «для себя».

В Рос­сии в резуль­та­те при­ва­ти­за­ции воз­ник вид соб­ствен­но­сти, нигде в мире более неиз­вест­ный — так назы­ва­е­мые «кон­гло­ме­ра­ты», как их назы­ва­ют извест­ные иссле­до­ва­те­ли Вла­ди­мир Само­шин и Сер­гей Гла­зу­нов. Их отли­чи­тель­ной осо­бен­но­стью явля­ет­ся то, что в одном зда­нии могут быть и част­ные, и не част­ные квар­ти­ры. Жиль­цов ниче­го не объ­еди­ня­ет кро­ме фак­та сов­мест­но­го про­жи­ва­ния, а фор­маль­но реше­ния при­ни­ма­ет некое «собра­ние соб­ствен­ни­ков», не име­ю­щее даже юри­ди­че­ско­го лица.

Пло­хо это не тем, что нару­ша­ет «миро­вые стан­дар­ты», а тем, что пре­пят­ству­ет эффек­тив­ной жилищ­ной поли­ти­ке. Мы уже писа­ли о таких нега­тив­ных след­стви­ях — про­дол­же­ние мас­со­вой высот­ной застрой­ки соци­а­ли­сти­че­ско­го вре­ме­ни, при­чем не толь­ко в цен­тре горо­дов, но и за их пре­де­ла­ми— как в Под­мос­ко­вье. Мос­ков­ская рено­ва­ция в ито­ге озна­ча­ет снос и заме­ну пяти­этаж­ных хру­ще­вок высот­ны­ми жилы­ми дома­ми, то есть даль­ней­шее уплот­не­ние город­ско­го про­стран­ства, уве­ли­че­ние нагруз­ки на тер­ри­то­рию — там, где про­жи­ва­ло услов­но сто чело­век, тепе­рь будет жить три­ста и более.

Про­дол­жа­ет искус­ствен­но под­дер­жи­вать­ся соци­аль­ное пере­ме­ши­ва­ние («сан­тех­ник и про­фес­сор в одном подъ­ез­де») — в новострой­ки въез­жа­ют т.н. «муни­ци­па­лы», кото­рым квар­ти­ры покупает/предоставляет мэрия, да и сре­ди поку­па­те­лей за свои день­ги есть самая раз­ная пуб­ли­ка — и дети бога­тых роди­те­лей, жела­ю­щие погро­мче пове­се­лить­ся; про­вин­ци­а­лы, при­об­рет­шие жилье в боль­шом горо­де на пер­спек­ти­ву или мест­ные, с инве­сти­ци­он­ны­ми целя­ми, — и те, и дру­гие пока не пла­ни­ру­ют жить сами, а хотят сда­вать квар­ти­ры. В ито­ге жиль­цов ничто не объ­еди­ня­ет, инте­ре­сы у них раз­ные, управ­лять домом они не хотят и не спо­соб­ны. Каж­дый вос­при­ни­ма­ет как «свое» толь­ко квар­ти­ру. Про­дле­ва­ет­ся гос­под­ство мас­со­вой и доволь­но одно­тип­ной застрой­ки, домов-«муравейников», как их назы­ва­ют спе­ци­а­ли­сты, со все­ми поро­ка­ми город­ских квар­та­лов — отчуж­де­ни­ем людей друг от дру­га и от при­ро­ды.

При этом доста­точ­но посмот­реть на любой запад­ный мега­по­лис — хоть Лон­дон, хоть Нью-Йорк — что­бы убе­дить­ся, что боль­шин­ство людей там про­жи­ва­ет в 1–2 этаж­ных домах, лишь в самом цен­тре жилые зда­ния в 5–7 эта­жей. В Рос­сии же с ее избы­точ­ны­ми земель­ны­ми ресур­са­ми из-за нынеш­ней гра­до­стро­и­тель­ной поли­ти­ки абсурд­ная ситу­а­ция — в заго­род­ной зоне идет актив­ное воз­ве­де­ние мно­го­этаж­но­го жилья, тогда как в пере­на­се­лен­ных Вели­ко­бри­та­нии и Нидер­лан­дах 83% и 70% насе­ле­ния соот­вет­ствен­но, живет в 1–2 этаж­ных домах.

При этом речь не идет о «руб­лев­ских» особ­ня­ках. Нет, в той же Англии пре­об­ла­да­ют т.н. terraced houses, назы­ва­е­мые у нас по недо­ра­зу­ме­нию «таун­ха­у­са­ми». Опять-таки, в Рос­сии таун­ха­у­сы — это элит­ное жилье, а в Бри­та­нии — место про­жи­ва­ния рабо­че­го клас­са. В США дома на одну семью — совсем скром­ные построй­ки, вовсе не ново­рус­ские вил­лы.

Обыч­но в ответ на подоб­ное недо­уме­ние, защит­ни­ки «мура­вей­ни­ков» при­во­дят сооб­ра­же­ния о высо­кой сто­и­мо­сти мало­этаж­но­го жилья, о труд­но­стях про­клад­ки ком­му­ни­ка­ций, о север­ном кли­ма­те Рос­сии и т.п. Одна­ко подроб­ных и досто­вер­ных рас­че­тов ник­то не при­во­дит. Хотя мож­но заду­мать­ся, сколь­ко сто­ит пода­ча воды на 25-й этаж или стро­и­тель­ство под­зем­но­го гара­жа под этим домом? А тот же Само­шин в кни­ге «Созда­дим свой дом сами» (автор — вовсе не тео­ре­тик, а прак­тик с почти пяти­де­ся­ти­лет­ним опы­том) впол­не убе­ди­тель­но дока­зы­ва­ет обрат­ное. Да и в тех же Шве­ции, Нор­ве­гии, Фин­лян­дии, рас­по­ло­жен­ных север­нее Моск­вы, про­цент домов на одну семью состав­ля­ет от 50 до 77% от все­го жилья. И как-то они отап­ли­ва­ют­ся.

В дан­ном слу­чае и биз­нес, и власть, и потре­би­тель пред­по­чи­та­ют не ломать голо­ву, не заду­мы­вать­ся, а идти по пути наи­мень­ше­го сопро­тив­ле­ния, решая про­бле­му «здесь и сей­час», и откла­ды­вая все непри­ят­ные вопро­сы «на потом», ины­ми сло­ва­ми — на сво­их детей, кото­рым при­дет­ся жить в застро­ен­ном мно­го­этаж­ка­ми Под­мос­ко­вье или в еще более высот­ной и пере­пол­нен­ной Москве.

Но что мож­но сде­лать сей­час? При­ве­дем ряд неот­лож­ных, на наш взгляд, мер.

1. Зако­но­да­тель­ный запрет на даль­ней­шее стро­и­тель­ство и реги­стра­цию кон­гло­ме­ра­тов.

2. Пере­вод ныне суще­ству­ю­щих кон­гло­ме­ра­тов (воз­мож­но и ТСЖ с ЖСК) в ста­тус кодо­ми­ни­у­мов.

3. Обя­за­тель­ный выкуп в них сохра­ня­ю­щих­ся непри­ва­ти­зи­ро­ван­ных квар­тир.

4. Запрет на мно­го­этаж­ное жилое стро­и­тель­ство за пре­де­ла­ми горо­дов. Ори­ен­та­ция сугу­бо для одной либо двух семей (detached и semi-detached houses). Мно­го­этаж­ки — толь­ко муни­ци­паль­ное жилье, доход­ные дома и немно­го­чис­лен­ные элит­ные «кон­до» в цен­тре.

5. Запрет выда­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов под квар­ти­ры в «мура­вей­ни­ках». Ипо­теч­ный заем выда­ет­ся толь­ко под соб­ствен­ные дома или долю в «таун­ха­у­се».

6. Запрет на покуп­ку жилья в каче­стве соци­аль­ной помо­щи.

7.Обязательное и нор­ма­тив­ное стро­и­тель­ство муни­ци­паль­но­го аренд­но­го жилья для мало­иму­щих и моло­де­жи.

Сде­ла­ем пояс­не­ния к этим тези­сам.

Сего­дня оче­вид­но, что ника­кой необ­хо­ди­мо­сти в поспеш­ной при­ва­ти­за­ции в нача­ле 90-х годов не име­лось. На пер­вом эта­пе впол­не мож­но было огра­ни­чить­ся пере­во­дом в муни­ци­паль­ный фонд ведом­ствен­но­го жилья. Созда­ет­ся впе­чат­ле­ние, что, как и в слу­чае с боль­шой при­ва­ти­за­ци­ей, реша­лись про­бле­мы совсем не те, что обо­зна­ча­лись откры­то. В дан­ном слу­чае было важ­но пред­ло­жить «плеб­су» какой-то реаль­ный кусок соб­ствен­но­сти (чем он был обде­лен в дру­гих при­ва­ти­за­ци­ях) — не важ­но, потя­нет он его или нет, и к каким эко­но­ми­че­ским и юри­ди­че­ским послед­стви­ям это при­ве­дет. То есть зада­ча была в первую оче­редь поли­ти­че­ская. Кро­ме того было необ­хо­ди­мо попут­но дать тол­чок рын­ку недви­жи­мо­сти, а так­же предо­ста­вить пер­во­на­чаль­ный капи­тал мел­ко­му биз­не­су (через про­да­жу квар­тир, их залог и т.д.)

Что каса­ет­ся само­го про­цес­са при­ва­ти­за­ции, то про­во­дить ее нуж­но было совсем ина­че. В Поль­ше или в Эсто­нии, напри­мер, не могло быть и речи о «доб­ро­воль­но­сти». Если при­ва­ти­зи­ро­вал­ся дом, то все квар­ти­ры без исклю­че­ния. Вла­дель­цы обя­за­тель­но ста­но­ви­лись чле­на­ми соот­вет­ству­ю­щих кон­до­ми­ни­у­мов и при­ни­ма­ли уча­стие в управ­ле­нии. Разу­ме­ет­ся, это дела­лось не с кон­дач­ка, про­во­ди­лись спе­ци­аль­ные кур­сы, изда­ва­лась мето­ди­че­ская лите­ра­ту­ра.

В Рос­сии же даже вла­де­ние недви­жи­мо­стью в доме с ТСЖ не при­во­дит к авто­ма­ти­че­ско­му вступ­ле­нию в това­ри­ще­ство соб­ствен­ни­ков. Реше­ние Кон­сти­ту­ци­он­но­го суда от 1998 года о доб­ро­воль­но­сти вступ­ле­ния в ТСЖ при­да­ло юри­ди­че­ско­му абсур­ду харак­тер выс­шей легаль­ной муд­ро­сти.

В любой стра­не мира вступ­ле­ние в кон­до­ми­ни­ум (а ТСЖ — его рос­сий­ский ана­лог) неотъ­ем­ле­мо от покуп­ки в нем соб­ствен­но­сти. Точ­нее, кон­до­ми­ни­ум — это само вла­де­ние, а вот управ­ля­ет им homeowner association (HOA), кото­рую и изби­ра­ют вла­дель­цы. В Рос­сии же соб­ствен­но­сть и уча­стие в управ­ле­нии ею раз­де­ля­ют­ся. Пси­хо­ло­ги­че­ские про­бле­мы пост­со­вет­ско­го чело­ве­ка в ито­ге кон­сер­ви­ру­ют­ся — неже­ла­ние сотруд­ни­чать, неуме­ние дого­ва­ри­вать­ся.

Сто­ит отме­тить для точ­но­сти, что самые извест­ные жилые высот­ки Нью-Йор­ка, напо­до­бие «Сан-Ремо», где Деми Мур про­да­ла свою квар­ти­ру за $45 млн, не кон­до­ми­ни­у­мы, а коопе­ра­ти­вы. Но в дан­ном слу­чае их мож­но рас­смат­ри­вать в одном ряду, ибо суть и там и там сов­па­да­ет — пол­ное само­управ­ле­ние вла­дель­цев жилья, раз­ли­ча­ет­ся лишь отно­ше­ние к соб­ствен­но­сти. В новой же редак­ции Жилищ­но­го кодек­са РФ даже лик­ви­ди­ро­ва­ли само поня­тие кон­до­ми­ни­у­ма. А дома­ми-кон­гло­ме­ра­та­ми по-преж­не­му управ­ля­ет мест­ная власть — через назна­че­ние управ­ля­ю­щих ком­па­ний.

Что каса­ет­ся ипо­те­ки, то ее срав­ни­тель­ная доступ­но­сть про­во­ци­ру­ет спрос имен­но на низ­ко­ка­че­ствен­ное жилье, застрой­ку все новых пло­ща­дей урод­ли­вы­ми квар­та­ла­ми. В мире же ипо­те­ка в первую оче­редь выда­ет­ся имен­но под соб­ствен­ные дома. В США полу­чить ипо­теч­ный кре­дит на квар­ти­ру в кон­до­ми­ни­у­ме или коопе­ра­ти­ве — боль­шая голов­ная боль. Она начи­на­ет­ся с согла­сия прав­ле­ния дома на при­об­ре­те­ние. Далее бан­ки при­дир­чи­во смот­рят состав буду­щих сосе­дей, им важ­но, что­бы не менее поло­ви­ны реаль­но про­жи­ва­ю­щих были имен­но вла­дель­ца­ми, и что­бы ник­то не вла­дел более чем деся­тью про­цен­та­ми квар­тир.

Вооб­ще, без­удерж­ная став­ка на ипо­те­ку как основ­ной метод при­об­ре­те­ния жилья отра­жа­ет жела­ние госу­дар­ства ски­нуть с себя бре­мя соци­аль­ной забо­ты. В то вре­мя как Рос­сии жиз­нен­но необ­хо­дим закон по подо­бию фран­цуз­ско­го зако­на об HLM — недо­ро­гом аренд­ном жилье, част­ном либо госу­дар­ствен­ном. Во Фран­ции по зако­ну 2000 года в каж­дом горо­де долж­но быть не менее 20% жилья отно­ся­ще­го­ся к HLM.

Что каса­ет­ся рос­сий­ской прак­ти­ки при­об­ре­те­ния в соб­ствен­но­сть квар­тир мало­обес­пе­чен­ным, то это­му так­же труд­но най­ти ана­ло­ги. Это раз­вра­ща­ет с одной сто­ро­ны, побуж­дая пола­гать­ся на подач­ки от госу­дар­ства, с дру­гой — порож­да­ет встреч­ную соци­аль­ную неспра­вед­ли­во­сть, ибо всем купить невоз­мож­но. Но основ­ное зло заклю­ча­ет­ся в том, что власть не рабо­та­ет над стро­и­тель­ством имен­но соци­аль­но­го жилья, где бы и могли про­жи­вать нуж­да­ю­щи­е­ся.

Поспеш­ной поквар­тир­ной при­ва­ти­за­ци­ей был нане­сен тяже­лый удар по рын­ку арен­ды жилья. На дол­гие годы фак­ти­че­ски един­ствен­ной ее фор­мой ста­ла сда­ча квар­ти­ры или ком­на­ты в ней ее вла­дель­цем. Доход­ные дома не воз­ни­ка­ли и не раз­ви­ва­лись. Пра­ва арен­да­то­ров никак не защи­ща­лись, тогда как на Запа­де они сто­ят во гла­ве угла. Ситу­а­цию мож­но срав­нить с раз­ва­лом так­со­пар­ков в 90-е, когда каж­дый жела­ю­щий зара­бо­тать мог объ­яв­лять себя так­си­стом и под­во­зить пас­са­жи­ров. Нало­ги не пла­ти­лись, без­опас­но­сть и ком­форт пас­са­жи­ров не обес­пе­чи­ва­лись, так­си как инсти­тут дегра­ди­ро­ва­ло, пре­бы­вая в самом диком состо­я­нии.

Жилищ­ная поли­ти­ка в Рос­сии тре­бу­ет сво­е­го реши­тель­но­го изме­не­ния. Рынок циви­ли­зо­ван­но­го и ком­форт­но­го жилья и его арен­ды ожи­да­ет реши­тель­но­го рыв­ка в сто­ро­ну повы­ше­ния стан­дар­тов, созна­тель­но­го изме­не­ния обще­ствен­ных запро­сов. Зада­ча же вла­сти заклю­ча­ет­ся в созда­нии новых пра­вил игры через соот­вет­ству­ю­щее изме­не­ние зако­но­да­тель­ства.